여러분들의 소중한 시간을 절약하기 위해서 전세 사기 깡통 전세 또는 역전세 예방 방법과 대응책에 대하여 최대한 간략하게 요점만 말씀드리겠습니다.
1. 전세 사기 깡통 전세 피할 수 있나?
모든 유튜버와 전문가들은 사기를 피할 수 없다고 합니다. 마음먹고 사기치면 아무리 부동산 전문가라도 피할 수 없으니 우리나라 법이 잘못된 것이죠. 결론은 월세를 살지 않는 이상 깡통전세는 피할 수 없습니다. 그러나 피해를 최소화하고 예방 가능한 방법이 있으니 알아 봅시다.
2. 전세 사기 깡통 전세 방법
간단히 말씀드려 집에 잘 살고 있다가 전세 갱신 등의 이유로 또는 갑자기 경매 통지서가 날아와 집주인에게 연락해보니 집주인이 바뀌어있는 경우입니다. 그것도 노숙자로 말이죠. 어찌 된 영문인지 알아보겠습니다.
- 사기당하는 집주인의 시각입니다.
(1) 여러분은 마음에 드는 집에 대하여 잔금 치르고 전입신고하고 확정일자까지 받습니다.
(2) 잘 살고 있는데 집이 경매에 넘어갔으니 법원으로부터 퇴거 명령을 받습니다.
(3) 무슨 영문인지 모르고 법원에 따지로 가보니 당신은 후순위니 전세금을 받을 수 없다고 합니다.
(4) 사기당한 겁니다.
- 그럼 어디서 사기가 발생했을 까요? 사기꾼의 시각입니다. 위의 (1)과 (2) 사이에 무슨 일이 일어났는지 알아보겠습니다.
(1) 여러분은 마음에 드는 집에 대하여 잔금 치르고 전입신고하고 확정일자까지 받습니다.
(2) 여러분은 전입신고하고 제3조 대항력 등에 그 다음날 0시부터 효력이 생깁니다.
(3) 여러분이 잔금 치르고 전입신고하고 다음 날까지 잠깐 남아있는 시간 동안 집 소유자는 길거리의 노숙자에게 쇼유권 이전 계약을 체결합니다. 물론 노숙자에게 100~200만 원 정도 주고 소유권을 이전하죠.
(4) 소유자는 전세금도 챙기고 소유권도 이전한 후 대출도 풀로 받습니다(집값의 약 80~90%). 원래 집주인은 전세금에 풀 대출로 받은 돈을 들고 없어져 버립니다.
(5) 시간이 흘러 은행에서 노숙자에게 대출금 이자 등이 미납되었다고 독촉합니다. 노숙자는 대출금을 갚을 수 있을까요? 불가능합니다. 따라서 집이 경매로 넘어갑니다.
(6) 집이 경매로 넘어가면 무조건 시가보다 낮게 판매가 되고 낙찰받았다 하더라도 돈을 받을 수 있는 최 선순위 설정은 은행입니다. 그사이 여러분은 퇴거 명령을 받게 되고 여러분이 받을 수 있는 돈은 없습니다.
3. 예방방법 또는 대응방법
앞서 말씀드렸지만 이 방법 말고라도 다양하게 노숙자에게 소유권을 넘기는 법이 있기 때문에 여러분은 피할 수 없습니다.
하지만 예방은 가능합니다.
(1) HUG 전세 보증 보험 가입
내 그렇습니다. 전세 보증 보험을 가입하여 집이 경매에 넘어가더라도 여러분의 전세금은 안전하게 보증받을 수 있습니다. 하지만, 다양한 유튜버들이 전세 보증 가입이 가능한 집을 찾을 수 없다고 합니다. 즉, 집을 구하기도 어렵지만 전세 보증이 가능한 집은 거의 불가능하다입니다. 그래서 제시한 해결책이 반전세를 살거나 월세를 살거나 전세가가 너무 높은 것을 사지 마라라고 합니다. 특히 매매가 80% 이하인 전세를 구하라고 합니다.
아래 HUG에서도 돈을 못 받고 때이고 있습니다.
(2) 전세 잔금일 날 바로 전세권을 설정한다.
(3) 전세계약을 할 때 특약사항을 넣는다.
- 계약일로부터 잔금 후 입주일에 익일 가지 현재 등기부등본 상태를 유지해야 하며, 그러지 아니할 경우 임차인은 계약해지를 요구할 수 있다.
(4) 자문
- 대한 법률구조공단 상담센터 https://www.klac.or.kr/
위의 방법으로 예방할 수 있만... 돈 받고 도망치려고 마음먹은 사람을 잡을 수 있는 방법이 있을까요. 어차피 도망갈 놈은 도망갑니다. 그래서 부동산의 신이와도 사기를 당할 수밖에 없다는 뜻입니다(최대한 매물가의 80% 이하 전세 가격에 계약 체결합시다).
이러한 사기 행태가 2010년부터 아니 그 이전부터 쭉 나오고 있는데 나라에서는 큰 움직임이 없는 상황입니다. 어찌 되었든 여러분들의 돈을 여러분들이 지킬 수 있게 최대한 보험이라도 가입하시길 바랍니다. 감사합니다.
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